Comprar o vender una propiedad no es como vender un caramelo. Hay pasos, documentos, impuestos, tipos de cambio y coordinaciones con bancos, notarías y el Estado. La mayoría de las personas lo hacen una sola vez en su vida, y por eso llegan al cierre sin saber qué esperar.
En este episodio de Tus 4 Riquezas conversé con Gloria Lid, abogada y CEO de Torres 360, sobre el proceso real del cierre inmobiliario en Perú. Lo que aprendí fue suficiente para llenar un cuaderno — aquí está la versión condensada.
Especialista en negocios inmobiliarios con experiencia diaria en cierres de compraventa en Lima, Perú. Su equipo asesora tanto a compradores como a vendedores en todas las etapas del proceso.
El proceso completo: 6 pasos clave
Comprador y vendedor negocian hasta llegar al monto. Una vez acordado, se firma la reserva. Esta no es el negocio del inmobiliario — el negocio es que la operación llegue a término.
En Perú, las propiedades se listan en dólares pero los créditos hipotecarios suelen pedirse en soles. El tipo de cambio se debe fijar el día de la reserva y quedar por escrito — en WhatsApp, correo, calculadora — para que nadie pueda reclamar variaciones futuras.
Un perito tasador independiente visita el inmueble y emite un informe que el banco exige para aprobar el crédito. Costo aproximado: 300–350 soles, a cargo del comprador. Sin este informe, el banco no desembolsa.
La minuta es la solicitud formal al notario para elevar el contrato de compraventa a escritura pública. Debe ser redactada y firmada por un abogado. Aquí se coordinan los cheques, los plazos y las condiciones del banco.
Ambas partes firman ante el notario. Se pagan los impuestos correspondientes (Alcabala e Impuesto a la Renta de 2da categoría). El banco desembolsa el crédito mediante cheque. La notaría prepara la escritura pública.
La propiedad recién es tuya de verdad cuando queda inscrita en Registros Públicos (SUNARP). Cada inmueble tiene una partida registral — como su acta de nacimiento. Sin este paso, la propiedad no está a tu nombre de forma oficial.
El error que cuesta miles de soles: el tipo de cambio
Este es el detalle que más operaciones hace caer. En Perú, el sector inmobiliario está dolarizado: los precios se expresan en dólares. Pero la mayoría de créditos hipotecarios se solicitan en soles.
"Si no estableces el tipo de cambio el día de la reserva, cuando llegue la firma la otra parte puede decir: 'El dólar subió, calcúlame a 350 y no a 342.' Y ahí el negocio se cae."
— Gloria Lid
La solución es simple pero hay que hacerla en el momento: fijar el tipo de cambio preferencial el día de la reserva, documentarlo por escrito (WhatsApp o correo), y desde ese momento hablar todo en soles. Como un contrato a futuro.
Cuidado con el banco: si el comprador convierte dólares a soles a través del banco, el tipo de cambio que aplica el banco casi siempre es menos favorable que un tipo preferencial acordado entre las partes. La diferencia puede ser 1,000, 5,000 o hasta 20,000 soles en operaciones grandes.
¿La propiedad está hipotecada? No es un problema
Este es uno de los mitos más comunes. Cuando alguien escucha "esta propiedad tiene hipoteca," muchas veces reacciona con miedo. Pero una hipoteca simplemente significa que hay un crédito activo — y eso es completamente normal en propiedades que tienen menos de 20 años.
"Si la propiedad tiene hipoteca, no se puede vender."
La hipoteca se levanta en el mismo proceso de cierre. El saldo pendiente se cancela con parte del dinero de la venta, y la propiedad pasa limpia al comprador.
El banco del vendedor emite una minuta condicionada al pago en una fecha específica, con el monto exacto al día del cierre. Eso incluye intereses hasta esa fecha. Si los dos bancos involucrados son distintos, se coordinan entre sí — el vendedor paga el levantamiento de su hipoteca, y el comprador financia la nueva.
Atención al plazo: algunos bancos demoran hasta un mes en emitir la minuta condicionada. Si necesitas cerrar rápido, verifica este plazo antes de comprometerte con fechas. Operaciones reales se han caído por no anticipar este tiempo.
¿Quién paga qué?
Uno de los puntos que más confusión genera. En Perú, los gastos del cierre se dividen así:
- Tasación del inmueble (300–350 S/)
- Impuesto de Alcabala (3% del valor)
- Gastos notariales de la compraventa
- Gastos registrales (inscripción SUNARP)
- Elaboración de minuta
- Impuesto a la Renta 2ª categoría (ganancia de capital)
- Levantamiento de hipoteca anterior (si aplica)
- Gastos registrales del levantamiento
En total, el comprador puede enfrentar hasta 20,000 soles adicionales al precio pactado. No tener este presupuesto listo puede frenar o hundir la operación en el último momento.
Un detalle que sorprende: el Banco de la Nación no acepta tarjeta
El Impuesto a la Renta de 2ª categoría (que paga el vendedor por la ganancia) se paga con el formulario 1525 de SUNAT — y si vas al Banco de la Nación, solo puedes pagar en efectivo, hasta las 4:30 p.m. En otros bancos el horario cierra a las 2:00 p.m.
Lleva efectivo: si cierras una operación grande y el impuesto equivale a varios miles de soles, tienes que ir con el cash en mano. Transferencias, tarjetas de débito o crédito no son aceptadas en ventanilla del Banco de la Nación para este pago.
El rol del asesor inmobiliario: coordinador de todo
Una buena asesora o asesor inmobiliario no solo consigue el comprador — es el coordinador central entre cinco partes simultáneas: vendedor, comprador, banco del comprador, banco del vendedor (si hay hipoteca) y notaría.
El trabajo incluye también gestionar los momentos emocionalmente difíciles. Si el comprador dice que la casa "está horrible" delante del propietario que vivió 20 años ahí, la operación puede estallar. El asesor filtra, transforma y acomoda. Vender es escuchar más que hablar.
"Tú ya vas preguntando desde el ascensor: cuántos hijos tiene, por qué quiere esta zona, si vive cerca del trabajo. Así sabes por dónde enfocar la venta."
— Gloria Lid
La regla de oro: llega hasta Registros Públicos
Muchas personas creen que al firmar la minuta ya son propietarios. Técnicamente, la transferencia de dominio ocurre en ese momento — pero la protección real llega con la inscripción en SUNARP.
Sin inscripción, el mismo vendedor podría firmar una segunda minuta con otra persona sobre el mismo inmueble. Ha pasado en Perú. La regla es clara: no pares hasta que la propiedad esté inscrita a tu nombre.
Resumen del checklist del cierre: Reserva → Tipo de cambio fijo → Tasación → Documentación bancaria → Minuta condicionada (si hay hipoteca) → Pago de impuestos → Firma de escritura pública → Inscripción en Registros Públicos.
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